Guide des prêts immobiliers | Lignes directrices et processus 2022

Guide des prêts immobiliers |  Lignes directrices et processus 2022

Guide des prêts immobiliers d’investissement

Les prêts immobiliers de placement ressemblent beaucoup aux prêts hypothécaires « standard », à condition que vous souhaitiez acheter une maison de 1 à 4 unités.

Les processus de demande et d’approbation fonctionnent de la même manière et les taux hypothécaires sont généralement moins de 1 % plus élevés que ceux d’un prêt hypothécaire standard.

Cependant, les règles sont un peu plus strictes pour un prêt immobilier que pour un prêt immobilier sur votre résidence principale. Par exemple, vous avez probablement besoin de 15 à 20 % de moins au lieu de 3 à 5 %. Et votre pointage de crédit devra être dans les 600 ou 700.

Si vous envisagez d’acheter un immeuble de placement dans un avenir proche, voici ce que vous devez savoir.


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Qu’est-ce qu’un immeuble de placement?

Un immeuble de placement est une maison qui n’est pas votre résidence principale et que vous achetez avec l’intention de générer des revenus locatifs ou de vendre à profit. Le plus souvent, il s’agit de maisons de location de un à quatre logements ou de maisons que vous achetez pour réparer et retourner. Aux fins de cet article, nous n’incluons pas les immeubles de placement commerciaux comme les appartements ou les immeubles de bureaux.

En quoi les immeubles de placement sont-ils différents des résidences secondaires ?

Il est important de faire la distinction entre les immeubles de placement et les résidences secondaires, car les règles hypothécaires et les taux d’intérêt sont différents pour chaque type de propriété. La plus grande différence entre les deux est que vous devez occuper une résidence secondaire pendant au moins une partie de l’année, alors que vous, le propriétaire, ne vivez pas dans un immeuble de placement.

Une résidence secondaire ou une maison de vacances peut être considérée comme un immeuble de placement si vous avez l’intention de la louer même pour de courtes périodes. Cependant, les politiques des prêteurs varient à ce sujet.

Par exemple, Fannie Mae vous permet de louer une résidence secondaire à condition de l’occuper vous-même pendant une période chaque année, d’en conserver le contrôle exclusif et de ne pas compter sur vos revenus locatifs anticipés lors de votre demande. Les prêteurs s’attendront également à ce qu’une résidence secondaire soit dans une zone touristique pour une maison de vacances ou à une certaine distance de votre maison principale si vous envisagez de l’utiliser comme résidence occasionnelle.

>Connexe : Taux hypothécaires pour les résidences secondaires et les immeubles de placement

Options de prêt pour immeubles de placement

Il existe trois principaux types de prêts utilisés pour financer les immeubles de placement :

  • Prêts conformes: De loin l’option la plus courante
  • Prêts géants: Utilisé lorsque le prêt dépasse limites de prêt conformes
  • Prêts garantis par le gouvernement: Utilisé uniquement lorsque vous occupez vous-même une unité et louez les autres (non considérés comme de « vrais » immeubles de placement)

La plupart de ceux qui recherchent des prêts immobiliers auront besoin de prêts hypothécaires conventionnels. La majorité d’entre elles sont des « hypothèques conformes », ce qui signifie qu’elles sont conformes aux règles de prêt établies par Fannie Mae et Freddie Mac. (Plus d’informations ci-dessous.)

C’est une condition de tous les prêts garantis par le gouvernement (prêts FHA, VA et USDA) que l’emprunteur occupe la maison comme résidence principale. Ce ne sont donc pas de bonnes sources de prêts immobiliers.

Cependant, il y a une exception. Vous pouvez utiliser un prêt FHA ou VA soutenu par le gouvernement pour acheter un logement multifamilial avec deux, trois ou quatre unités. Et, à condition que vous viviez dans l’un d’entre eux, vous pouvez louer l’autre ou les autres.

Autres moyens de financer un immeuble de rapport

De nombreux acheteurs d’immeubles de placement utilisent l’un des trois programmes hypothécaires courants énumérés ci-dessus. Mais d’autres options incluent:

  • L’équité de la maison: Un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sur votre maison actuelle
  • Prêts privés: Les investisseurs immobiliers financent parfois l’achat d’un bien locatif
  • Financement vendeur: Parfois, un vendeur qui est propriétaire d’une maison peut échanger la somme forfaitaire qu’il recevrait normalement contre un flux de revenus continu
  • Prêts d’argent dur” : Ces prêts à court terme peuvent parfois bien fonctionner pour les palmes de maison

Mais la plupart des acheteurs d’immeubles de placement se tournent vers les prêteurs hypothécaires traditionnels, y compris les banques. Vous pouvez en trouver sur notre site Web en utilisant le service Demander un devis. Vous trouverez bientôt une question qui vous demande si vous voulez le prêt à des fins d’investissement.

Le processus de prêt immobilier

Si vous envisagez de financer votre immeuble de placement avec un prêt immobilier ordinaire (probablement un prêt conforme), le processus ressemblera beaucoup à tout autre achat de maison. Vous serez:

  1. Obtenez une préapprobation pour le financement
  2. Trouver une maison et faire une offre
  3. Demander le prêt
  4. Verrouiller un taux d’intérêt
  5. Passer par le processus de souscription
  6. Signer les documents finaux le jour de la clôture

Comme lors de l’achat d’une maison pour vous-même, c’est une bonne idée d’obtenir une approbation préalable pour un prêt hypothécaire avant de commencer à chercher une maison. De cette façon, vous saurez combien de maison vous pouvez vous permettre. Et, plus important encore, le vendeur et l’agent immobilier du vendeur sauront que vous faites une offre sérieuse.

Avant de choisir un prêteur, assurez-vous de comparer les meilleurs taux hypothécaires que vous puissiez trouver. Les taux hypothécaires des immeubles de placement sont souvent supérieurs de 0,50 à 0,75 % (parfois 0,875 %) à ceux des prêts hypothécaires standards. Et plus votre taux est bas, plus votre marge bénéficiaire sur la propriété sera élevée.

Est-il difficile de trouver des prêts immobiliers d’investissement?

En règle générale, il devient plus facile de trouver une hypothèque sur un immeuble de placement lorsque l’économie se porte bien et plus difficile lorsqu’elle est en difficulté. C’est parce que les prêteurs considèrent les prêts immobiliers comme plus risqués que les prêts immobiliers principaux. Et ils peuvent restreindre l’accès pour modérer leur niveau de risque dans les moments difficiles.

Par exemple, lorsque la pandémie de Covid-19 a étouffé l’économie, de nombreux prêteurs ont rendu l’admissibilité à l’un de ces prêts très difficile.

Ainsi, la facilité avec laquelle vous allez trouver le prêt que vous souhaitez dépendra de l’environnement économique au moment de votre demande. Mais, pendant les périodes normales et bonnes, il y a généralement beaucoup de prêteurs prêts à aider.

Exigences hypothécaires sur les immeubles de placement

Les prêteurs hypothécaires peuvent définir leurs propres exigences. Et les directives pour les prêts immobiliers d’investissement sont généralement plus strictes que pour une résidence principale.

Bien que les règles varient selon le prêteur, voici les grandes lignes directrices que vous pouvez généralement vous attendre à voir pour une hypothèque sur un immeuble de placement.

  • Acompte minimum: Souvent 15 %, bien que certains prêteurs exigent encore 20 %. Vous obtiendrez de meilleurs tarifs avec 25 % d’acompte
  • Cote de crédit minimale: 680 avec un acompte de 15% ; 620 avec 25 % d’acompte
  • Maximum DTI: C’est ton ratio dette/revenu. En règle générale, vos dettes non liées au logement ne doivent pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel brut. Et vos dettes totales plus les frais de logement ne doivent pas dépasser 36 %. Mais certains prêteurs sont moins stricts, autorisant souvent respectivement 36% et 45%
  • Réserves de trésorerie: De nombreux prêteurs veulent que vous disposiez de réserves de liquidités (ou d’actifs facilement liquéfiables) suffisantes pour vous permettre de faire face pendant six mois sans revenus locatifs
  • Limites de prêt: Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement et les prêts hypothécaires conformes les limites du montant que vous pouvez emprunter. Ceux-ci varient en fonction des prix des maisons locales
  • Documentation: Attendez-vous à ce que les prêteurs demandent deux ans de déclarations de revenus, deux ans de W-2 et deux mois de relevés bancaires au minimum

En plus de vos finances, les prêteurs hypothécaires évalueront également la propriété que vous espérez acheter.

Les prêteurs prêtent généralement sur n’importe quelle propriété courante : un condo, un appartement, une maison préfabriquée, une maison unifamiliale ou une maison multifamiliale. Mais il peut y avoir des règles concernant l’état, la sécurité, l’habitabilité toute l’année, l’accessibilité, etc. Un évaluateur établira si la maison est hypothéquable.

Taux de prêt des immeubles de placement

Les prêteurs savent que les prêts aux immeubles de placement sont plus risqués que les prêts aux maisons occupées par leur propriétaire. En effet, si un emprunteur rencontre des difficultés financières, il accordera la priorité au paiement de son hypothèque principale par rapport à son hypothèque sur l’immeuble de placement.

En conséquence, les prêteurs facturent un taux d’intérêt plus élevé pour les prêts immobiliers que pour les prêts hypothécaires ordinaires et imposent des barrières plus élevées à l’admissibilité.

Comme nous l’avons déjà mentionné, ces taux sont souvent supérieurs de 0,50 à 0,75 % (parfois 0,875 %). Cela variera selon le prêteur ainsi que votre acompte, votre pointage de crédit, vos réserves de trésorerie et votre DTI. Vous obtiendrez le meilleur taux d’intérêt sur un immeuble de placement avec une mise de fonds d’au moins 25 %.

Pour en savoir plus, lisez : Taux hypothécaires des immeubles de placement et des immeubles locatifs.

Règles hypothécaires particulières pour les immeubles de placement

L’un des avantages de l’achat d’un immeuble de placement est que vous pouvez généralement ajouter vos revenus de location anticipés à vos revenus existants lorsque vous en faites la demande. Cela vous aidera à prouver que vous pouvez confortablement payer vos nouveaux versements hypothécaires.

Cependant, ne présumez pas que votre prêteur comptera tout ce revenu supplémentaire, ni qu’il vous croira sur parole.

Les prêteurs permettent généralement à 75 % des revenus de location futurs d’être pris en compte dans votre revenu admissible. Et ils nécessitent soit un contrat de location en cours, soit un calendrier de location, qui utilisera la vision de l’évaluateur de vos revenus locatifs probables sur la base de comparaisons locales avec des propriétés locatives similaires.

Vous aurez probablement besoin de ce revenu supplémentaire pour être admissible. Parce que votre prêteur voudra s’assurer que vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire actuel (en supposant que vous en ayez un) ainsi que votre nouveau prêt.

Lorsque vous établissez un budget, gardez également à l’esprit que les immeubles de placement offrent généralement des offres beaucoup plus généreuses allégements fiscaux que celles occupées par leur propriétaire. Parlez donc à votre conseiller fiscal professionnel pour découvrir ce que cela pourrait signifier pour vous.

FAQ sur les prêts immobiliers

Avez-vous besoin d’une mise de fonds de 20 % sur un prêt immobilier ?

Cela dépend des règles de votre prêteur et du type de prêt hypothécaire que vous souhaitez. Souvent, une mise de fonds de 15 % suffit pour un prêt conventionnel. Et pour les logements multifamiliaux où vous occupez une unité, vous pouvez déposer 3,5 % (prêts FHA), 3 % (prêts conformes) ou même 0 % (prêts VA), bien que ceux-ci ne soient pas considérés comme de « vrais » immeubles de placement.

Pouvez-vous mettre 3 pour cent vers le bas sur une propriété d’investissement ?

Vous ne pouvez pas déposer 3 % sur un « vrai » immeuble de placement. Mais, comme indiqué ci-dessus, une hypothèque de Fannie Mae ou Freddie Mac a un acompte minimum de 3% pour une habitation multifamiliale où vous vivez dans une unité. Vous pouvez donc acheter avec l’un de ces prêts et continuer à générer des revenus locatifs à partir des unités supplémentaires de votre maison.

Pouvez-vous obtenir un prêt de 30 ans sur un immeuble de placement ?

Absolument! La plupart des emprunteurs le font.

Quelle banque me prêtera de l’argent pour un immeuble de placement ?

De nombreuses banques, prêteurs hypothécaires et autres prêteurs sont heureux de prêter sur des immeubles de placement tant que vous répondez à des critères de prêt, qui sont plus stricts que pour votre résidence principale. En outre, les prêts immobiliers de placement sont plus faciles à trouver lorsque l’économie se porte bien. Vous aurez peut-être plus de mal à trouver des prêts immobiliers en période de ralentissement économique, comme lorsque la pandémie de Covid était à son apogée.

Puis-je utiliser mon 401(k) pour acheter un immeuble de placement ?

Cela dépend des règles du ou des programmes dont vous êtes membre. Mais la plupart des conseillers financiers mettent en garde contre le fait de toucher à vos fonds de retraite pour tout investissement même un peu risqué. Une meilleure façon de financer l’achat de votre immeuble de placement pourrait être avec la valeur nette de votre maison actuelle, via un refinancement en espèces ou une deuxième hypothèque.

Puis-je vivre dans un immeuble de rapport ?

Un « véritable » immeuble de placement est un immeuble dans lequel vous ne vivez pas. Mais votre maison peut être considérée comme un immeuble de placement si vous achetez une propriété multifamiliale, vivez dans une unité et louez les autres. En effet, cela peut être l’un des moyens les plus abordables d’acheter un bien locatif et de commencer à en tirer un revenu.

Combien puis-je emprunter pour un immeuble de placement ?

Cela dépend si votre hypothèque choisie a des limites de prêt. En théorie, vous pourriez emprunter des millions avec un prêt jumbo, à condition que vous puissiez vous permettre les paiements mensuels, que vous disposiez d’un gros acompte et que vous soyez très solvable.

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