La ville obtient des milliards de prêts immobiliers ;  mais les zones blanches obtiennent
La ville obtient des milliards de prêts immobiliers ;  mais les zones blanches obtiennent “une part beaucoup plus importante du gâteau”

Deuxième d’une série
Première partie ici

L’accession à la propriété est le principal moyen par lequel la plupart des Américains créent de la richesse. Et pour la plupart des gens, l’achat d’une maison ne se fait pas sans un prêt hypothécaire. Au total, les prêts immobiliers s’élèvent à des milliards de dollars qui affluent chaque année à Boston, mais cette infusion n’atteint pas toutes les parties de la ville de la même manière.

Une analyse WBUR a révélé que les prêteurs accordent une majorité significative de prêts immobiliers dans les zones à prédominance blanche de Boston. Dans une ville aussi ségréguée que Boston, l’examen de la géographie de l’endroit où les prêts hypothécaires se produisent – ou non – révèle quels quartiers continuent de perdre sur les investissements que d’autres obtiennent.

“Malheureusement, cela suit un schéma que nous avons vu dans le passé où certains quartiers de Boston, dans un sens, obtiennent une part beaucoup plus importante du gâteau”, a déclaré James Jennings, professeur émérite à l’Université Tufts et expert en matière de race, urbanisme et développement économique.
WBUR a analysé les données sur les prêts pour les achats de maisons à Boston de 2015 à 2020. Cela représente 37 465 prêts, totalisant 24,1 milliards de dollars. Voici un aperçu de ce que nous avons trouvé :

• Environ 63 % des prêts immobiliers sont allés à des secteurs de recensement à majorité blanche à Boston, tandis qu’environ 11 % sont allés à des secteurs de recensement à majorité noire.
• South Boston a reçu plus de prêts immobiliers que tous les secteurs de recensement à majorité noire de la ville combinés.
• Dans la plupart des quartiers où les personnes de couleur sont majoritaires, les acheteurs de maison blancs recevaient toujours la plus grande part des prêts hypothécaires.
• Certains prêteurs ont émis plus de 20 fois plus de prêts pour des propriétés dans les zones blanches par rapport aux zones noires.

L’achat d’une maison peut créer une sécurité financière, assurer la stabilité du logement et léguer de la richesse aux générations futures, ce qui peut avoir un impact sur une famille et sur une communauté. Et les experts en développement économique affirment que le prêt immobilier peut influencer la façon dont les quartiers sont façonnés et transformés.

De nombreux facteurs contribuent aux différences dans les prêts hypothécaires, notamment la rotation du marché du logement, la construction de nouveaux logements, la valeur des propriétés et les disparités économiques de longue date. Mais les données révèlent à quel point l’accès à la propriété n’est pas égal dans tout Boston.

“Ces disparités dans les prêts continuent d’entraîner des disparités raciales dans la richesse, et les disparités raciales dans la richesse entraînent des disparités dans tant d’autres dimensions de la vie : santé, éducation, opportunités d’emploi, bien-être, etc.”, a déclaré Justin Steil, professeur agrégé. de droit et d’urbanisme au MIT, qui étudie l’équité raciale dans le logement.

Les zones de Boston avec beaucoup de prêts hypothécaires ont également connu un développement considérable, y compris le logement haut de gamme, ces dernières années.
L’analyse de WBUR a révélé que beaucoup plus de nouveaux logements ont été ajoutés dans les zones à majorité blanche que dans les autres parties de la ville. Les données de la ville montrent que les deux tiers des certificats d’occupation pour les nouveaux logements ont été délivrés dans des zones à majorité blanche, qui représentent moins de la moitié de la ville. Moins de 5% ont été délivrés dans les zones à majorité noire, qui constituent 17% de la ville. Environ 25% des secteurs de recensement à Boston n’ont pas de majorité raciale ou ethnique claire.

Le long de Broadway, qui traverse le centre de South Boston, il y a des bars à jus, des restaurants branchés et des boutiques de niche pour choyer les animaux, les plantes et les gens. Il y a aussi des chantiers de construction et de nouveaux bâtiments brillants. Devant un bâtiment, une pancarte indique : « Nouveaux condos de luxe. Accepte maintenant les réservations », dans une police de style art déco. En bas de la rue, deux autres développements de condos de luxe promettent des logements encore plus chers, des espaces de vente au détail et d’autres commodités

“Il y a une sorte d’atmosphère presque boutique”, a déclaré Jennings lors d’une promenade dans le quartier.

Étonnamment, South Boston, qui est à 77% blanc, a reçu plus de prêts immobiliers – 4 689 – que tous les secteurs de recensement à majorité noire de la ville réunis.

Jennings aimerait voir le même type d’injection d’argent et de nouveaux développements que South Boston a reçu vers d’autres quartiers, où vivent la plupart des personnes de couleur. Il a dit que cela donnerait à ces résidents plus de possibilités de profiter des avantages de l’accession à la propriété.

« Posséder une maison – et avoir accès à des ressources pour posséder cette maison et aussi pour la réparer – signifie que les gens ont des capitaux propres pour démarrer des entreprises. Les gens ont l’équité pour payer les frais d’éducation de leurs enfants », a-t-il déclaré. “Les gens ont des capitaux propres pour transférer la richesse d’une génération à la génération suivante.”

Les prêts hypothécaires peuvent également aider à attirer d’autres types de prêts dans un quartier, selon Brett Theodos, chercheur principal à l’Urban Institute qui étudie la façon dont les capitaux se déplacent dans les villes du pays. “Les prêts à domicile sont associés à d’autres prêts à un degré très élevé”, a-t-il déclaré, comme pour les petites entreprises et les développements commerciaux comme les épiceries.

À Boston, les maisons sont chères et rares. Le marché hautement concurrentiel rend encore plus difficile l’achat d’un logement pour les groupes historiquement défavorisés. Pour certains résidents noirs, cela a signifié quitter la ville pour réaliser leur rêve de posséder une maison.

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Kellie et Jha D. Amazi recherchent des annonces en ligne à la recherche d’une maison à Boston.

“Je n’avais littéralement pas le choix financièrement”, a déclaré l’ancienne résidente de Boston Sabrina Xavier, qui a fini par acheter une maison unifamiliale à Brockton l’été dernier. Elle a dit qu’elle était heureuse d’avoir sa propre maison, mais il y a des inconvénients. C’est moins accessible à pied et il y a moins d’options de restauration et d’autres commodités que là où elle a vécu à Brighton, Dorchester et Roxbury. Xavier doit maintenant faire plus d’une heure de trajet en voiture et en train pour se rendre à son travail de santé publique à Boston.

Elle a acheté sa maison avec l’aide de ONE Mortgage de l’État, qui offre une faible mise de fonds et d’autres avantages aux acheteurs de maison à revenu faible et moyen. Mais Xavier a déclaré que le montant pour lequel elle avait été pré-approuvée n’était tout simplement pas suffisant pour rivaliser sur le marché du logement de Boston.

En tant que benjamin de huit enfants, Xavier a toujours voulu avoir sa propre propriété. De cette façon, elle pourrait constituer un capital qui pourrait l’aider ainsi que les générations futures de sa famille. “C’était horrible de grandir dans une ville où je ne pouvais même pas me permettre de vivre.”

“Espérons que les choses changent à Boston où, vous savez, nous ne sommes pas expulsés”, a déclaré Xavier. “J’ai l’impression que les Noirs et les Bruns sont expulsés de Boston parce que c’est trop cher, et qu’ils vont dans d’autres banlieues où il y a moins de ressources parce que c’est tout ce qu’ils pouvaient se permettre.”

En fait, selon le recensement de 2020, la population noire de Boston a chuté par rapport à 2010. Hyde Park, Mattapan, Roxbury et Dorchester – où vit 75 % de la population noire de Boston – ont chacun vu une baisse du pourcentage de résidents noirs.

Les données analysées par WBUR ont montré que dans la plupart de ces quartiers, les emprunteurs blancs recevaient la plus grande part des prêts immobiliers. Plus de la moitié des prêts approuvés à Dorchester sont allés à des emprunteurs blancs, même si les Blancs représentaient environ 22 % de la population.

Au milieu de ces tendances, certains acheteurs noirs s’inquiètent de la gentrification. Il y a Jha D. Amazi, qui est déterminé à trouver une maison multifamiliale à Dorchester, Roxbury, Mattapan ou Hyde Park. “Je viens d’ici et je me suis toujours engagée à retourner dans l’endroit qui m’a aidée à m’élever”, a-t-elle déclaré.

La femme de 36 ans et sa femme passent leurs soirées sur diverses applications immobilières et ont visité des dizaines de maisons. Le processus a été un mélange d’excitation et de frustration qui s’est constamment soldé par une surenchère. Amazi a déclaré qu’elle envisageait de quitter complètement l’État si les choses ne se déroulaient pas à Boston.

“Nous devrons déterminer combien de temps nous avons en nous avant de jeter l’éponge”, a-t-elle déclaré. « Et si nous devons regarder à l’extérieur de Boston, alors c’est un pont que nous traverserons quand nous y arriverons. Mais c’est une sorte de Boston ou de buste.

Dans toute la ville, lorsque l’on examine les prêts accordés aux zones à majorité blanche et à majorité noire, les zones blanches ont reçu près de cinq fois plus de prêts que les zones noires.

Un examen plus approfondi des institutions financières spécifiques montre que certaines présentent une disparité encore plus grande. Par exemple, de grands prêteurs nationaux comme JP Morgan Chase et Wells Fargo, ainsi que des banques régionales comme People’s United et Webster Bank, ont accordé plus de 20 fois plus de prêts dans les zones à majorité blanche que dans les quartiers à majorité noire de Boston.

Lorsqu’on leur a demandé de commenter l’analyse de WBUR, de nombreux prêteurs ont souligné qu’ils finançaient divers programmes pour aider les acheteurs d’une première maison, accroître l’accessibilité aux prêts hypothécaires et créer des logements abordables.

“Les banques du Massachusetts s’efforcent de garantir que tous les acheteurs de maison qualifiés aient accès à des produits hypothécaires équitables et abordables”,
Kathleen Murphy, PDG de la Massachusetts Bankers Association, a déclaré dans un communiqué. « Nos membres continuent d’innover, de créer des programmes et de s’associer à des organismes sans but lucratif et aux gouvernements locaux pour faire du rêve d’accession à la propriété une réalité. »

People’s United, basée dans le Connecticut, a accordé 27 fois plus de prêts dans les zones à majorité blanche que dans les zones à majorité noire – la plus grande disparité de toutes les banques. La banque a déclaré qu’elle menait régulièrement sa propre analyse des prêts et n’avait trouvé “aucune différence statistique significative” entre ses prêts et les prêts de ses pairs aux résidents noirs de Boston de 2018 à 2020.

“Nos exigences de souscription s’appliquent de la même manière à tous les demandeurs de prêt hypothécaire, quelle que soit leur race, leur origine ethnique, leur lieu de résidence ou toute autre base interdite, et les demandeurs doivent satisfaire aux exigences de souscription de la banque, qui incluent des facteurs tels que le revenu, les cotes de crédit et les ratios d’endettement. », a déclaré le porte-parole de People’s United, Steven Bodakowski, dans un communiqué.

JP Morgan Chase a accordé 25 fois plus de prêts dans les zones à majorité blanche que dans les zones à majorité noire. La banque a déclaré qu’en 2020, elle s’était engagée à 30 milliards de dollars pour améliorer l’équité raciale et étendait sa présence dans la ville, y compris une nouvelle succursale maintenant à Mattapan.

Elle n’a ouvert son premier site à Boston qu’à la fin de 2018, bien que les données fédérales montrent que la banque a accordé des prêts dans la ville avant cette date.
“Nous prévoyons de servir davantage de Bostoniens avec leurs besoins d’achat de maisons dans les mois et les années à venir”, a déclaré une porte-parole dans un communiqué.

Le défenseur du logement Symone Crawford, directeur exécutif de la Massachusetts Affordable Housing Alliance, a déclaré que davantage d’institutions financières devraient proposer des produits comme le programme ONE Mortgage de l’État, “afin que les personnes de couleur puissent réellement acheter” des maisons.

Certains prêteurs dans l’analyse de WBUR, y compris People’s United et Webster Bank, offrent ce produit hypothécaire, mais beaucoup ne le font pas. Les experts ont déclaré que c’était au moins l’une des nombreuses solutions potentielles vers lesquelles les prêteurs pourraient mettre leurs ressources.

“Nous avons la capacité d’aider les personnes noires et brunes à entrer sur le marché du logement”, a déclaré Crawford. “Et ces prêteurs doivent sérieusement mettre leur argent là où se trouve leur bouche.”

Cet article a été initialement diffusé et publié par WBUR 90.9FM le 31 mars. Le journaliste et WBUR partagent du contenu via un partenariat médiatique.

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