Les prêts hypothécaires inversés ne sont plus réservés aux propriétaires à court de liquidités

Les prêts hypothécaires inversés ne sont plus réservés aux propriétaires à court de liquidités

Après la mort subite de son mari suite à une chute en 2016, Marjorie Fox a décidé de reporter toute décision importante. Elle a attendu deux ans pour prendre sa retraite en tant que planificatrice financière et trois ans pour vendre leur maison et acheter une maison en rangée au bord du lac à Reston, en Virginie. Pour une protection supplémentaire, elle a contracté une hypothèque inversée sur sa nouvelle maison.

Mme Fox, 75 ans, avait mis de côté 150 000 $ dans une réserve de trésorerie, et l’hypothèque inversée était une autre sauvegarde. Si quelque chose d’inattendu se produisait, “ce pourrait être lorsque le marché boursier est en baisse et que ce pourrait être un moment inopportun pour vendre des actifs”, a-t-elle déclaré. Les emprunteurs hypothécaires inversés peuvent prendre l’argent sous forme de somme forfaitaire, de versements mensuels fixes ou de marge de crédit. Mme Fox a choisi une ligne de crédit, qu’elle pouvait puiser au besoin.

En moins d’un an, sa réserve de liquidités s’est épuisée et Mme Fox a commencé à retirer de l’argent de son prêt hypothécaire inversé. Parmi ses dépenses : 50 000 $ pour des soins dentaires d’urgence et un acompte pour réserver une place dans une communauté de retraités qui ouvrira ses portes en 2025. L’argent inutilisé de la marge de crédit rapporte des intérêts.

Jusqu’à récemment, il était de notoriété publique qu’un prêt hypothécaire inversé était une option de dernier recours pour les propriétaires les plus âgés qui avaient désespérément besoin d’argent. Mais un nombre croissant de chercheurs affirment que ces prêts pourraient être une bonne option pour les personnes plus tôt dans leur retraite, comme Mme Fox, qui ne sont pas du tout dans le besoin.

Les propriétaires dans la soixantaine et au début des années 70 pourraient utiliser les liquidités d’un prêt hypothécaire inversé pour protéger leurs portefeuilles d’investissement pendant les ralentissements du marché, pour retarder la demande de prestations de sécurité sociale ou pour payer d’importantes factures médicales.

“La meilleure utilisation de cet outil est de fournir et de compléter un revenu pendant la retraite”, a déclaré Craig Lemoine, directeur du programme de planification financière à l’Université de l’Illinois, Urbana-Champaign. “Un jeune retraité peut rester dans la maison tout en transformant l’équité en source de revenus.” Le Dr Lemoine est également directeur exécutif de l’Academy for Home Equity in Financial Planning, un groupe d’experts en finances et en logement.

Avec une hypothèque inversée, les propriétaires de 62 ans et plus peuvent emprunter sur la valeur de leur maison. Le prêt et les intérêts sur l’argent qui a été contracté arrivent à échéance lorsque le dernier emprunteur survivant ou conjoint non emprunteur éligible décède, vend la maison ou part pendant plus de 12 mois, peut-être pour entrer dans une résidence-services.

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire inversé, vous devez prendre le montant maximum auquel vous avez droit, mais l’argent que vous n’utilisez pas immédiatement – par exemple, la partie inutilisée d’une marge de crédit – se trouve dans un compte spécial qui rapporte des intérêts. Seul l’argent réellement retiré du compte est chargé d’intérêts, et c’est ce qu’on appelle le solde du prêt.

La plupart des prêts hypothécaires inversés sont des prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire, connus sous le nom de HECM, qui sont assurés par la Federal Housing Administration. Le prêt est « sans recours », ce qui signifie que la FHA garantit qu’un emprunteur ne devra jamais plus que la valeur de la propriété lorsque le prêt est remboursé.

En échange de cette garantie, les emprunteurs paient une prime d’assurance hypothécaire initiale à la FHA qui est basée sur la valeur estimative de la maison et peut atteindre 19 400 $. Des frais de montage pour le prêteur pourraient atteindre 6 000 $, et le prêteur facture des frais de clôture typiques pour tout prêt hypothécaire. Ces coûts initiaux peuvent être payés en espèces provenant d’autres sources ou avec le produit de l’hypothèque inversée et remboursés plus tard avec intérêts.

“En raison des frais, nous disons généralement que si vous pensez que vous ne serez pas dans la maison pendant cinq ans, une hypothèque inversée n’est peut-être pas quelque chose que vous voulez faire”, a déclaré Shelley Giordano, cadre chez Mutual of Omaha Mortgage. qui conseille les agents de crédit et les planificateurs financiers sur l’utilisation de la valeur nette du logement dans la planification de la retraite.

Le montant du prêt est basé sur votre âge, votre taux d’intérêt et la valeur de la maison, jusqu’à une limite d’évaluation FHA de 970 800 $ en 2022.

Vous pouvez avoir une idée du montant qu’un HECM (prononcé HECK-um) paiera en utilisant la calculatrice sur RetirementResearcher.com, qui est dirigé par Wade Pfau, codirecteur de l’American College Center for Retirement Income à King of Prussia, Pennsylvanie.

Disons que vous avez 65 ans et que votre maison vaut 1 million de dollars. En supposant qu’environ 26 000 $ de frais initiaux soient intégrés à l’hypothèque, vous seriez admissible à un crédit d’environ 420 000 $. Cela pourrait rester dans une ligne de crédit jusqu’à ce que vous en ayez besoin. Alternativement, vous pouvez établir des paiements mensuels «d’occupation» de 2 130 $ à partir de la marge de crédit aussi longtemps que vous restez dans la maison, ou des paiements mensuels «à terme» pour une durée déterminée (peut-être 2 780 $ pendant 20 ans). Le solde créditeur inutilisé – peut-être l’argent qui ira éventuellement aux paiements mensuels – dans la ligne de crédit augmente au même taux d’intérêt variable que l’intérêt facturé sur tout solde de prêt.

Mme Fox a déclaré que son prêt hypothécaire inversé faisait partie d’un plan financier global. Elle vit des distributions minimales requises de son compte de retraite individuel ainsi que des revenus des obligations arrivant à échéance dans un compte imposable, la sécurité sociale, et une prestation de survivant de la pension d’entreprise de son mari David.

Lorsqu’elle a ouvert le prêt hypothécaire inversé, elle avait le droit d’emprunter 370 000 $, dont la majeure partie n’est toujours pas utilisée dans sa marge de crédit. À ce stade, elle doit 81 000 $, ce qui comprend l’argent qu’elle a prélevé sur la marge de crédit pour les dépenses et les intérêts courus. Parce que les fonds encore inexploités de la marge de crédit rapportent des intérêts, sa limite d’emprunt disponible – la taille de sa marge de crédit – est maintenant de 329 000 $, a-t-elle déclaré.

Si elle avait besoin d’argent supplémentaire, Mme Fox a déclaré qu’elle préférerait retirer des fonds non imposables de son hypothèque inversée plutôt que de payer de l’impôt sur le revenu sur les retraits supplémentaires de son IRA ou de l’impôt sur les gains en capital sur les ventes d’actions dans son compte imposable.

L’HECM offrira également une flexibilité lorsqu’elle devra payer les frais d’entrée à la communauté de retraite en soins continus dans laquelle elle prévoit d’emménager dans plusieurs années. Elle pourrait utiliser le produit de la vente d’une maison dont elle est copropriétaire en Californie, ainsi que l’argent HECM. Elle pourrait vendre la maison en rangée lorsque les conditions du marché seront favorables et rembourser le solde du prêt à ce moment-là.

“Je veux pouvoir déménager sans avoir à dépendre de la vente immédiate de la maison en rangée”, a-t-elle déclaré. “Ça me stresse quand j’y pense.”

Effectuer des retraits sur des comptes de placement pendant les baisses du marché, en particulier au début de la retraite, peut faire des ravages sur la longévité d’un portefeuille. Au lieu de verrouiller les pertes, un retraité qui utilise une «stratégie coordonnée» pourrait couvrir ses dépenses et protéger son épargne en retirant des fonds d’un prêt hypothécaire inversé lorsque les marchés chutent, selon plusieurs études.

“Lorsqu’un portefeuille est en baisse, retirer quelque chose de celui-ci le fait baisser davantage et rend beaucoup plus difficile son retour”, a déclaré Barry Sacks, un avocat spécialisé dans les régimes de retraite qui a dirigé des études qui ont montré l’utilisation d’un prêt hypothécaire inversé pendant les centres-villes du marché pourrait aider les portefeuilles à rester sur la bonne voie.

Cette stratégie fonctionne mieux pour les propriétaires à la retraite avec des portefeuilles d’investissement de 500 000 $ à 1,5 million de dollars, a déclaré M. Sacks, qui a une hypothèque inversée sur l’une de ses deux maisons en Californie du Nord.

Dans une étude de décembre 2021, M. Sacks et ses co-chercheurs ont découvert que dans divers scénarios, les retraités qui utilisaient une stratégie coordonnée étaient les moins susceptibles de manquer d’argent sur 30 ans. Cela se compare à un risque considérablement plus élevé d ‘«épuisement des flux de trésorerie» pour les retraités ayant une richesse similaire qui n’ont jamais utilisé de prêt hypothécaire inversé ou qui en ont ouvert un après avoir épuisé leurs investissements.

Pour utiliser cette stratégie, a déclaré M. Sacks, les retraités devraient regarder en janvier comment leur portefeuille se compare à celui de l’année précédente. S’il a diminué parce que les investissements ont diminué, ils devraient retirer de l’argent pour les dépenses de l’année à venir de leur prêt hypothécaire inversé et permettre aux investissements de se rétablir.

Les parents qui souhaitent préserver la valeur nette de leur maison pour leurs enfants pourraient potentiellement laisser un héritage encore plus important avec une stratégie coordonnée, a déclaré le Dr Pfau, auteur de «Reverse Mortgages: How to Use Reverse Mortgages to Secure Your Retirement».

Le Dr Pfau a examiné un couple hypothétique, tous deux âgés de 62 ans, avec une valeur initiale de la maison de 435 000 $ et 870 000 $ en investissements. Leur revenu annuel de 76 000 $ corrigé de l’inflation comprenait la sécurité sociale.

À l’aide de données historiques, le Dr Pfau a découvert que si le couple avait contracté une hypothèque inversée après avoir épuisé son portefeuille, ses héritiers auraient laissé près de 1,8 million de dollars en valeur nette de la propriété libre d’impôt.

S’ils utilisaient la stratégie coordonnée, ils épuisaient la valeur nette de leur propriété, mais laissaient 2,2 millions de dollars d’actifs après impôt dans le portefeuille.

“Dans la mesure où les gens s’inquiètent de l’héritage, ils ne devraient pas s’inquiéter de la distinction” entre les investissements et la valeur de la maison, a déclaré le Dr Pfau.

Pour ceux qui ont moins d’épargne, une marge de crédit croissante pourrait financer d’autres objectifs, comme payer les soins de santé à domicile plus tard dans la vie, a déclaré le Dr Pfau. “Si j’ouvre la ligne de crédit plus tôt et que je la laisse croître, j’aurai plus de capacité d’emprunt”, a-t-il déclaré.

Le Dr Pfau a également déclaré que les premiers retraités pourraient utiliser un HECM comme un «pont» pour retarder la demande de sécurité sociale jusqu’à 70 ans. Les bénéficiaires qui attendent jusqu’à 70 ans obtiennent 77% de plus en prestations mensuelles à vie que quelqu’un qui perçoit à 62 ans.

Pour utiliser la stratégie relais, vous contracteriez le prêt à 62 ans et l’utiliseriez à la place de tout ou partie des prestations de la sécurité sociale pendant huit ans. Au cours d’une longue retraite, a constaté le Dr Pfau, un couple de retraités qui utilisait une stratégie de transition était plus susceptible de préserver sa valeur nette que s’il réclamait tôt et ouvrait un prêt hypothécaire inversé après avoir épuisé ses économies.

Une des raisons est la durée de vie de prestations mensuelles plus importantes, a-t-il dit, et une autre est la capacité du portefeuille à croître parce que le retraité ne prend pas de retraits pour ses dépenses.

Ces dernières années, le gouvernement fédéral a resserré les règles sur les prêts, notamment en limitant le montant qu’un emprunteur peut obtenir la première année et en veillant à ce qu’un conjoint non emprunteur puisse rester dans la maison après le décès de l’emprunteur.

Néanmoins, les emprunteurs potentiels doivent être conscients des inconvénients. Bien qu’un propriétaire puisse décider d’utiliser son prêt avec prudence – peut-être sous forme de versements mensuels ressemblant à une rente – il pourrait être tentant de dépenser pour des dépenses inutiles, épuisant la valeur nette de sa propriété bien avant son décès.

“Il y a toujours un danger avec un afflux soudain de liquidités flexibles”, a déclaré le Dr Lemoine. Il a également déclaré qu’un prêt hypothécaire inversé peut être une mauvaise décision pour quelqu’un qui est incapable d’entretenir la maison et qui ferait mieux de réduire ses effectifs ou de déménager dans un établissement de soins. Et les emprunteurs potentiels devraient évaluer les éventuels besoins futurs en matière de santé, disent les experts ; un solde de prêt important pourrait laisser les emprunteurs sans fonds propres suffisants s’ils devaient un jour vendre leur maison et payer des soins en maison de retraite ou en résidence-services.

Le Dr Lemoine a suggéré que les emprunteurs potentiels interrogent plusieurs prêteurs avant de faire leur choix. Les prêteurs “peuvent négocier certains frais de clôture”, a-t-il déclaré. Tous les emprunteurs doivent assister à des séances de conseil mandatées par le gouvernement. Un conseiller financier pourrait – et devrait probablement – ​​aider quelqu’un à décider si une hypothèque inversée s’intègre dans un plan de retraite global, a-t-il déclaré.

Pour certaines personnes âgées qui ont encore une hypothèque régulière, un HECM peut être un moyen d’améliorer les flux de trésorerie. Il y a environ cinq ans, Elizabeth Kirkaldie, 76 ans, un courtier immobilier à Napa, en Californie, a contracté une hypothèque inversée de 300 000 $ sur sa maison, utilisant 250 000 $ pour rembourser l’hypothèque traditionnelle qu’elle portait toujours sur la maison tout en laissant 50 000 $ en ligne de crédit.

Cela a permis à Mme Kirkaldie de libérer 2 200 $ par mois qu’elle payait pour les dépenses hypothécaires. Le reste de ses revenus provient de la sécurité sociale, des immeubles de placement et des commissions sur les ventes.

“En tant qu’entrepreneur indépendant, mes revenus sont irréguliers”, a déclaré Mme Kirkaldie. « L’hypothèque inversée m’a donné une certaine stabilité.

Malgré les intérêts composés qu’elle devra sur son prêt, Mme Kirkaldie aime l’idée que sa marge de crédit ait atteint 70 000 $.

« C’est une excellente façon d’économiser », dit-elle. “La marge de crédit augmente à un taux d’intérêt plus élevé que celui que je pourrais obtenir n’importe où ailleurs.”

Quant à ses trois enfants, elle a dit qu’ils se portent bien financièrement et ne seraient pas inquiets s’ils n’héritaient pas d’un capital immobilier substantiel. “Mes enfants veulent que je sois à l’aise”, a-t-elle déclaré.

Leave a Comment