Pouvez-vous souscrire un HELOC pour un immeuble de placement ?
Pouvez-vous souscrire un HELOC pour un immeuble de placement ?

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Le prix médian d’une maison unifamiliale aux États-Unis en février 2022 était de 363 800 $, un bond de 15,5 % par rapport à février 2021, selon le Association nationale des agents immobiliers. Cette augmentation des prix des maisons à travers le pays, stimulée par une offre faible et une forte demande sur le marché du logement, signifie que de nombreux propriétaires ont acquis des capitaux importants sur lesquels ils peuvent désormais emprunter pour obtenir rapidement de l’argent grâce à une ligne de crédit hypothécaire (HELOC).

Si vous possédez un immeuble de placement et que vous souhaitez puiser dans des fonds pour un projet de rénovation domiciliaire, pour consolider une dette ou pour acheter une autre propriété, vous envisagez peut-être d’obtenir un HELOC sur votre immeuble de placement au lieu de mettre votre propre maison en garantie.

Bien que les HELOC sur les immeubles de placement soient disponibles, ils ont tendance à être plus chers et plus difficiles à obtenir que si vous en obteniez un sur votre résidence principale. Avant de décider si l’obtention d’un HELOC sur votre immeuble de placement est la bonne décision financière pour vous, vous voudrez connaître les conditions requises pour en obtenir un, les avantages et les inconvénients, et comment cela se compare aux autres options de financement.

Pouvez-vous obtenir un HELOC sur un investissement ou une propriété locative ?

Bien qu’il soit possible d’obtenir un HELOC sur un investissement ou un immeuble locatif, il est plus difficile d’en trouver un et d’en obtenir l’approbation. En effet, les prêteurs les considèrent généralement comme comportant des risques plus élevés que si vous en obteniez un sur votre résidence principale. Il y a une hypothèse selon laquelle vous êtes moins incité à rester au top de vos paiements parce que vous ne vivez pas dans cette maison.

« Avec un bien immobilier en propriété, la banque assume [that since] vous vivez là-bas, vous allez vous assurer de payer pour ne pas perdre la maison », dit Monick Halmexpert en investissement immobilier et fondateur de Déesses des investisseurs immobiliers. “Ils n’ont pas l’impression qu’avec un non-propriétaire occupé [property] qu’il y a la même incitation.

Tous les prêteurs n’offrent pas de HELOC pour les immeubles de placement, déclare Mike Carpenter, un initiateur d’hypothèques basé à Kirkland, WA, et fondateur de Mike l’homme d’argent. Même si votre profil financier vous qualifie pour un HELOC sur votre immeuble de placement, vous pouvez toujours trouver vos options limitées simplement parce que moins de prêteurs offrent ce type de produit.

Conditions requises pour obtenir un HELOC sur un immeuble de placement

Les exigences pour obtenir un HELOC de quelque nature que ce soit – que ce soit sur un immeuble de placement ou une résidence principale – varient selon le prêteur, mais il existe certains facteurs communs que les prêteurs recherchent lors de l’évaluation d’une demande :

  • Valeur nette du logement et ratio prêt-valeur : la valeur nette de votre maison représente la part de votre maison que vous possédez réellement. Le ratio prêt-valeur (LTV) est une façon de mesurer la valeur nette de votre maison et est calculé en divisant le solde de votre prêt hypothécaire actuel par la valeur estimative de votre maison. Les prêteurs HELOC autorisent généralement un LTV maximum de 80% à 90%, ce qui signifie que vous devrez avoir au moins 10% à 20% de capitaux propres dans votre maison.
  • Ratio d’endettement (DTI): votre ratio dette-revenu est calculé en divisant le total de vos dettes mensuelles par votre revenu mensuel brut. Plus votre DTI est bas, mieux vous vous tournerez vers les prêteurs, car cela montre que vous êtes moins susceptible de vous surmener si vous contractez de nouvelles dettes.
  • Pointage de crédit : Votre pointage de crédit est calculé en fonction des informations contenues dans votre dossier de crédit et aide un prêteur à déterminer dans quelle mesure vous êtes susceptible de rembourser vos dettes et à quel point il est risqué de vous prêter de l’argent. Plus votre pointage de crédit est élevé, plus vous aurez de chances d’être admissible à un HELOC et plus le taux que vous obtiendrez sera bas.
  • Réserves de trésorerie : Certains prêteurs peuvent exiger que vous disposiez d’un certain montant d’argent en réserve avant de vous accorder un HELOC. Cela permet de s’assurer que vous disposez de fonds suffisants pour couvrir toute dépense imprévue et que vous ne serez pas immédiatement en défaut de paiement sur votre prêt en cas d’urgence.

En règle générale, les prêteurs auront des exigences plus strictes sur tous ces facteurs si vous souscrivez un HELOC sur un immeuble de placement au lieu d’une résidence principale. Pour obtenir l’approbation d’un HELOC sur un immeuble de placement, vous devrez peut-être avoir un ratio prêt-valeur inférieur (ce qui signifie plus de valeur nette dans votre maison), un ratio dette-revenu inférieur, une cote de crédit plus élevée et davantage de réserves de liquidités. Les seuils exacts requis varient d’un prêteur à l’autre et il peut être difficile de trouver ces informations tant que vous n’avez pas fait la demande.

Les prêteurs peuvent également chercher à savoir si vous avez un locataire à long terme sur votre immeuble de placement, explique Halm. “Ils veulent généralement voir un bail à long terme par rapport à un bail à court terme, puis ils veulent [the property] être occupé », dit-elle. “Ils voudront également voir une preuve de revenu.”

Le prêteur voudra également des informations sur vos autres propriétés, dit Halm. “Ils veulent s’assurer que vous n’utilisez pas [the HELOC] pour rembourser la dette sur d’autres hypothèques que vous devez », dit-elle.

Avantages et inconvénients d’un HELOC sur un immeuble de placement

Avantages

  • Moins de risques pour votre résidence principale : Tous les HELOC sont garantis par une propriété, ce qui signifie que vous perdrez la propriété si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt. Si vous obtenez un HELOC sur votre immeuble de placement au lieu de votre résidence principale, vous ne perdrez pas votre propre maison si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt, bien que vous puissiez toujours perdre le bien locatif et faire face à d’autres conséquences graves.

  • Marge de crédit flexible : Un HELOC vous offre une ligne de crédit flexible sur laquelle vous pouvez puiser en continu (jusqu’à la limite de crédit) pendant une longue période, généralement 10 ans ou plus. Cela peut être utile pour les dépenses en cours ou les projets dont vous ne connaissez pas le coût total au départ. Et, puisque vous ne payez que des intérêts sur le montant que vous retirez, vous pouvez avoir accès à un large bassin de financement potentiel sans avoir à payer pour de l’argent supplémentaire que vous n’utilisez pas.

Les inconvénients

  • Taux d’intérêt potentiellement plus élevé : Les HELOC sur les immeubles de placement sont considérés comme plus risqués pour le prêteur, dit Carpenter. Pour cette raison, ils sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés que les HELOC sur les résidences principales, même si le profil financier de l’emprunteur est le même dans les deux cas.

  • Potentiellement plus de frais : Les HELOC s’accompagnent généralement de frais et de frais de clôture qui pourraient augmenter le coût de votre prêt. Bien que certains prêteurs puissent renoncer à ces coûts pour un HELOC sur une résidence principale, dit Halm, ils ne les renoncent généralement pas pour un HELOC sur un immeuble de placement.

  • Plus difficile à trouver : Il y a moins de prêteurs qui offrent des HELOC sur les immeubles de placement par rapport aux prêteurs qui offrent des HELOC sur les résidences principales. Pour cette raison, il peut être plus difficile de trouver un prêteur et vous aurez moins d’options parmi lesquelles choisir lorsque vous magasinez pour obtenir le meilleur taux.

Est-ce une bonne idée d’obtenir un HELOC pour mon immeuble de placement ?

Que ce soit une bonne idée d’obtenir un HELOC pour votre immeuble de placement dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et de l’utilisation prévue du HELOC.

Un HELOC en général pourrait être un bon choix si vous voulez une source de financement flexible et continue que vous pouvez exploiter pour pratiquement n’importe quelle fin. Cependant, assurez-vous que vous êtes à l’aise avec la structure à taux variable d’un HELOC, qui peut entraîner une modification inattendue de votre taux – et de votre paiement mensuel – à l’avenir.

Conseil de pro

Les HELOC ont généralement une structure de taux d’intérêt variable, ce qui signifie que le taux d’intérêt peut changer à tout moment pendant la durée de vie de l’HELOC. Certains prêteurs offrent une option de blocage de taux qui vous permet de bloquer un taux d’intérêt fixe, mais cela peut entraîner des frais supplémentaires ou un taux d’intérêt de départ plus élevé.

L’un des avantages d’un HELOC est que vous n’avez qu’à payer des intérêts sur le solde que vous retirez, et non sur le montant de l’intégralité de votre ligne de crédit. « Il s’agit d’une ligne de crédit sur laquelle vous pouvez puiser ou non, selon vos besoins », dit Halm. “Mais si vous ne l’exploitez pas, vous ne le payez pas.”

Comparé à un HELOC sur une résidence principale, un HELOC sur un immeuble de placement sera généralement à la fois plus difficile à obtenir et plus cher. Mais, parfois, vous ne vous sentez peut-être pas à l’aise de mettre votre propre maison en garantie, ou vous ne pouvez pas obtenir un HELOC sur votre résidence principale – par exemple, si le ratio prêt-valeur de votre résidence principale est trop élevé. Dans ce cas, obtenir un HELOC sur votre immeuble de placement peut être une alternative viable.

Les experts ne recommandent pas d’utiliser un HELOC – ou tout type de dette – pour financer un mode de vie non durable, mais un HELOC peut être une bonne stratégie si vous utilisez l’argent à bon escient. Par exemple, vous pouvez utiliser un HELOC pour payer des rénovations sur votre propriété afin d’augmenter sa valeur, ou l’utiliser pour un acompte sur un autre bien locatif, dit Halm. Dans ces deux cas, l’argent dépensé pourrait être considéré comme un investissement qui portera ses fruits à l’avenir, et un HELOC peut être un moyen abordable et accessible d’accéder au financement dont vous avez besoin.

Alternatives à un HELOC pour votre immeuble de placement

Si vous souhaitez puiser dans la valeur nette de votre maison ou si vous avez besoin d’un financement rapide, voici quelques alternatives à l’obtention d’un HELOC sur votre immeuble de placement :

  • Un HELOC sur votre résidence principale : Les HELOC sur un immeuble de placement sont considérés comme plus risqués pour le prêteur car l’emprunteur est moins incité à suivre les paiements, car sa propre maison n’est pas à risque. Pour cette raison, les prêteurs fixent généralement des exigences plus strictes pour les emprunteurs et facturent des taux d’intérêt plus élevés. Les HELOC sur une résidence principale n’ont pas ce problème, c’est pourquoi ils pourraient être plus faciles à qualifier et offrir des taux d’intérêt plus bas.
  • Un prêt sur valeur domiciliaire : un prêt sur valeur domiciliaire fonctionne de la même manière qu’un HELOC, vous permettant d’emprunter sur la valeur nette de votre maison. Les prêts sur valeur domiciliaire sont des prêts à tempérament à taux fixe avec le montant total du prêt payé en une somme forfaitaire lorsque vous contractez le prêt, au lieu de la structure de ligne de crédit renouvelable des HELOC. Comme avec les HELOC, les prêts sur valeur nette des immeubles de placement sont possibles, mais vous pouvez être confronté à moins d’options, à des exigences plus strictes pour les emprunteurs et à des taux d’intérêt plus élevés.
  • Un refinancement en espèces : Contrairement à un HELOC ou à un prêt sur valeur domiciliaire, qui agit comme un prêt distinct en plus d’une hypothèque principale, un refinancement en espèces remplace votre hypothèque existante par une autre d’un montant plus élevé. Ensuite, la différence vous est ensuite distribuée en espèces. Vous pouvez obtenir un refinancement en espèces sur les immeubles de placement et les résidences principales, mais tout comme avec un prêt HELOC ou sur valeur nette d’une propriété, un refinancement en espèces sur un immeuble de placement s’accompagnera généralement d’exigences plus strictes pour les emprunteurs et de taux d’intérêt plus élevés.
  • Un prêt personnel : Si vous avez besoin d’argent, vous pouvez également contracter un prêt personnel auprès d’une banque ou d’une société de prêt en ligne, suggère Carpenter. Les prêts personnels ne sont généralement pas garantis, ce qui signifie qu’ils n’ont pas besoin de votre maison comme garantie comme un HELOC ou un refinancement en espèces. Cependant, cela signifie qu’ils auront généralement un taux d’intérêt plus élevé que les HELOC.

Meilleurs prêteurs HELOC pour les immeubles de placement

Cinquième troisième banque

Fifth Third Bank propose des HELOC avec des montants de ligne allant de 10 000 $ à 500 000 $. Il n’y a pas de frais de clôture, mais il existe une option pour bloquer un taux d’intérêt fixe sur votre HELOC moyennant des frais de 95 $. Les HELOC de Fifth Third Bank sont assortis d’une période de tirage de 10 ans avec des paiements d’intérêts uniquement, suivie d’une période de remboursement de 20 ans. Fifth Third Bank propose des HELOC sur les condos, les multi-unités et les propriétés non occupées par le propriétaire, mais 0,25% sera ajouté à votre taux d’intérêt pour chaque facteur applicable. Il peut y avoir des avantages supplémentaires pour les clients disposant d’un cinquième compte-chèques préféré.

Coopérative de crédit PenFed

PenFed Credit Union propose des HELOC sur des propriétés non occupées par le propriétaire pour des montants allant de 25 000 $ à 500 000 $. Le ratio prêt/valeur combiné maximum (CTLV) est de 80 %, ce qui signifie que la valeur totale de tous les prêts garantis par la propriété (y compris les HELOC, les prêts sur valeur domiciliaire et les hypothèques primaires) ne peut pas dépasser 80 % de la valeur de la propriété. Les emprunteurs ont une période de tirage de 10 ans et la période de remboursement est de 20 ans. Les HELOC PenFed offrent la possibilité de passer d’un taux d’intérêt variable à un taux d’intérêt fixe.

Banque TD

La Banque TD offre des HELOC sur les immeubles de placement avec une ligne de crédit entre 25 000 $ et 500 000 $. Les clients titulaires d’un compte-chèques personnel de la Banque TD sont admissibles à une réduction de taux d’intérêt de 0,25 %. Il y a des frais de montage de 99 $, des frais annuels de 50 $ après le premier anniversaire et des frais de résiliation anticipée de 2 % du solde du capital impayé (450 $ maximum) si la ligne de crédit est remboursée et clôturée dans les 24 mois suivant ouverture de compte. Il peut y avoir des frais de clôture supplémentaires sur les marges de crédit supérieures à 500 000 $, les immeubles de placement et les coopératives.

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