Risque lié aux prêts à taux révisable - The Lima News
Risque lié aux prêts à taux révisable – The Lima News

Quelques années après que les hypothèques risquées et les investissements connexes ont conduit à un effondrement financier mondial, la Réserve fédérale a publié un manuel pour aider les consommateurs à faire des choix plus judicieux concernant leurs options de prêt immobilier. L’accent a été mis sur les prêts hypothécaires à taux révisable, dont les variantes exotiques ont été parmi les principaux coupables de l’effondrement.

“Pour comparer deux ARM ou pour comparer un ARM avec une hypothèque à taux fixe”, indique le manuel, “vous devez connaître les indices, les marges, les remises, les plafonds sur les taux et les paiements, l’amortissement négatif, les options de paiement et la refonte (recalcul ) votre prêt.

Attends quoi?

En clair, la Fed avertissait les acheteurs de maison qu’il est plus difficile de prévoir le coût d’un prêt hypothécaire à taux variable qu’un prêt hypothécaire à taux fixe. Vous devez comprendre non seulement vos paiements actuels, mais également comment le prêteur calculera le montant que vous paierez une fois que le taux d’intérêt aura commencé à s’ajuster. Vous devez également comprendre comment le montant principal que vous devez peut augmenter au lieu de diminuer, et quels pourraient être vos potentiels offframps.

Il y a beaucoup à penser, et c’est l’une des raisons pour lesquelles les consommateurs ont afflué vers des prêts hypothécaires à taux fixe plus simples, le taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans étant passé d’environ 6,5 % au plus fort de la dernière récession à 2,7 % en décembre 2020.

Mais les taux de ces prêts hypothécaires ont rebondi depuis lors et ont atteint vendredi leur plus haut niveau depuis 2018 : 4,9 %, selon Bankrate.com. C’est une augmentation d’environ 625 $ par mois sur un prêt de 500 000 $.

Ne vous méprenez pas, les taux restent bien inférieurs à ce qu’ils étaient dans la dernière partie du XXe siècle, et quelques points de pourcentage en dessous de leurs niveaux des années 2000. Néanmoins, avec les prix des maisons si élevés dans le sud de la Californie, les acheteurs pourraient bien être tentés par un prêt à taux révisable, qui peut coûter quelques centaines de dollars de moins qu’un prêt hypothécaire à taux fixe – au début. Voici quelques éléments à prendre en compte pour décider si une alternative à un prêt hypothécaire à taux fixe vaut le risque.

ARM plus sûrs ou moins sûrs

Une bonne chose pour les acheteurs de maison aujourd’hui est que certains des prêts les plus complexes et les plus impénétrables ne sont plus sur le marché ou sont moins largement disponibles. C’est parce que le fiasco des prêts hypothécaires à risque a conduit les législateurs à réduire la protection juridique des prêteurs, qui réalisaient des bénéfices sur les prêts qu’ils avaient émis, qu’ils aient été remboursés ou non.

“Tout le monde gagnait de l’argent au départ”, a déclaré Sarah Bolling Mancini, avocate au National Consumer Law Center. La demande des investisseurs était si forte, a-t-elle ajouté, qu’elle a créé une soif de prêts qui a rendu difficile pour les emprunteurs de dire à quel point les paiements seraient inabordables.

La loi Dodd-Frank de 2010 sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs oblige les prêteurs à vérifier la capacité de remboursement d’un acheteur et les empêche d’émettre certains des types de prêts les plus risqués, a déclaré Eric Stein, un ancien fonctionnaire du département du Trésor actuellement au Center for Responsible Lending. . C’est pourquoi vous ne trouverez plus de « prêts menteurs » ou de prêts hypothécaires qui n’exigent pas que les emprunteurs présentent une preuve de leur santé financière.

La loi a également incité les prêteurs à offrir des «prêts hypothécaires qualifiés», ou des prêts conçus pour être faciles à comprendre pour les emprunteurs et pour avoir des paiements prévisibles, a déclaré Stein. Un ARM pourrait correspondre à cette définition, a-t-il dit, mais seulement s’il maintient les taux stables pendant au moins les cinq premières années et “s’amortit complètement” – en d’autres termes, l’acheteur rembourse régulièrement le montant emprunté ainsi que les frais d’intérêt.

Le taux initial pour un ARM de cinq ans n’est pas aussi bas que celui que vous auriez obtenu avec les ARM d’un et deux ans qui étaient populaires avant Dodd-Frank. En fait, ce ne sera probablement pas beaucoup moins que le taux d’un prêt à taux fixe.

“Tout cela revient à dire que les hypothèques à taux fixe sont plus sûres, mais les ARM sont beaucoup plus sûres qu’elles ne l’étaient, en supposant que quelqu’un obtient une hypothèque qualifiée, ce qui est principalement ce que les prêteurs proposent”, a déclaré Stein.

L’un des inconvénients du passage aux prêts hypothécaires qualifiés est qu’il a été plus difficile pour les Noirs, les Latinos et les Américains à faible revenu de se qualifier pour des prêts, a déclaré Ira Rheingold, directeur exécutif de la National Assn. des défenseurs des consommateurs. C’est à cause de la façon dont les prêteurs mesurent la capacité de remboursement d’un emprunteur, a-t-il dit.

En réponse, Fannie Mae et Freddie Mac, les entreprises soutenues par le gouvernement qui achètent des prêts hypothécaires aux prêteurs, étudient différents types de prêts et différentes façons d’évaluer les risques des emprunteurs, a déclaré Rheingold. La question, a-t-il dit, est « comment pouvons-nous élargir les possibilités d’accession à la propriété… sans créer de prêts qui feront plus de mal que de bien ? »

Pour quoi payez-vous réellement ?

Certains prêteurs continuent d’offrir des ARM qui ne sont pas des prêts hypothécaires admissibles. C’est pourquoi il est crucial de comprendre ce que vous obtenez lorsque la promesse de mensualités moins élevées vous incite à souscrire à un prêt qui n’entre pas dans la catégorie la plus sûre.

Les prêts les moins chers réduisent généralement le total mensuel en ne remboursant pas le principal – le montant que vous avez emprunté. Au lieu de cela, vous ne paierez que les frais d’intérêt sur le prêt (« ARM d’intérêts uniquement »). Ou dans le cas des prêts à « amortissement négatif » (également connus sous le nom de prêts hypothécaires à « paiement facultatif »), vous paierez moins que le montant que vous devez en intérêts, ce qui vous fera accumuler plus de dettes.

Ces prêts ne conviennent pas aux personnes qui achètent une maison pour y vivre à long terme, à moins qu’elles n’anticipent une forte augmentation de leurs revenus. Au lieu de cela, ils sont conçus pour gagner du temps, en maintenant les coûts bas pendant que le nouveau propriétaire essaie de retourner la maison ou d’aligner d’autres financements.

Si vous utilisez un ARM à intérêt uniquement, vous pourriez subir un double coup dur une fois la période d’intérêt uniquement terminée : votre taux d’intérêt s’ajustera et vous devrez commencer à rembourser votre principal. Et parce que vous avez reporté ces paiements de capital pendant plusieurs années, vous devrez payer plus par mois que si vous aviez remboursé le capital depuis le début.

Par exemple, sur un prêt de 500 000 $ avec un taux d’intérêt initial de 5 %, vous paierez 600 $ de moins par mois avec une hypothèque à intérêt seulement. Mais à la fin de la période initiale, vos paiements augmenteront de 840 $, ou plus si le taux d’intérêt augmente.

De plus, vous n’augmenterez pas activement la valeur nette de votre maison tout en ne payant que les intérêts. Une fois la période initiale terminée, le montant de l’équité que vous détenez dépendra du montant de votre mise de fonds et de l’augmentation de la valeur de la propriété. Cela, à son tour, affecterait votre capacité à refinancer ou à obtenir un prêt sur valeur domiciliaire.

Cependant, lorsque la valeur des propriétés augmente rapidement, les nouveaux propriétaires peuvent constituer des capitaux propres sans rembourser le principal. C’est la situation dans de nombreux quartiers aujourd’hui, tout comme c’était le cas au début des années 2000.

À l’époque, les prêts à amortissement négatif gagnaient en popularité parce que les propriétaires pouvaient augmenter leur dette et continuer à vendre leurs propriétés à profit ou à les refinancer à de meilleures conditions dans quelques années. Mais lorsque la fête s’est terminée et que les prix des maisons ont commencé à baisser, ces offramps ont soudainement disparu.

Le Bureau de protection financière des consommateurs expose l’inconvénient de cette façon : « Un prêt à amortissement négatif peut être risqué car vous pouvez finir par devoir plus sur votre prêt hypothécaire que ne vaut votre maison. Cela rend plus difficile la vente de votre maison car le prix de vente ne suffira pas à payer ce que vous devez. Cela peut vous exposer à un risque de saisie si vous rencontrez des difficultés pour effectuer vos versements hypothécaires.

Comment comparer les ARM

Un chiffre que vous verrez qui n’est pas très utile, a déclaré Stein, est le taux de pourcentage annuel d’un ARM. Bien que le taux tienne compte des points et des frais, ce qui est utile, il suppose que les taux d’intérêt ne changeront pas pendant la durée du prêt, ce qui est extrêmement improbable.

Au lieu de cela, voici les variables à considérer :

• Période initiale. Cela est révélé dans le premier des deux chiffres de l’étiquette d’un ARM – par exemple, un “ARM 5/6 mois” s’ajustera pour la première fois après cinq ans, puis s’ajustera semestriellement par la suite.

Plus la durée de la période initiale est courte, plus votre paiement mensuel initial sera faible. En effet, les prêteurs pourront adapter rapidement le prêt aux variations des taux d’intérêt. Cela peut fonctionner pour vous aussi — si les taux d’intérêt baissent, votre taux suivra cette voie plus tôt.

Mais si les taux augmentent, ces ajustements seront coûteux. C’est pourquoi une période initiale plus longue est moins risquée lorsque les taux d’intérêt augmentent — vous aurez plus de temps pour attendre que les taux d’intérêt redescendent avant que votre taux ne change ou que vous refinanciez.

• Période d’adaptation. Il s’agit du deuxième numéro de l’étiquette d’un ARM. Pour la plupart des ARM, ce sera six mois car c’est la norme établie par Fannie et Freddie. Plus la période d’ajustement est courte, plus votre taux d’intérêt augmentera ou diminuera rapidement en réponse aux changements du marché.

• Plafonds de taux d’intérêt. Selon le Bureau de la protection financière des consommateurs, les ARM ont généralement trois limites différentes sur la rapidité avec laquelle les taux peuvent changer pendant la durée du prêt. Ces limites peuvent varier d’un prêteur à l’autre et d’un prêt à l’autre.

Le premier plafond limite la hausse ou la baisse du taux après la fin de la période initiale. C’est généralement de deux à cinq points de pourcentage, selon le CFPB. Ensuite, il y aura un plafond, généralement de deux points de pourcentage, sur chaque ajustement ultérieur. Et enfin, il y aura un plafond sur l’augmentation totale, qui, selon le CFPB, est généralement de cinq points de pourcentage, mais peut être plus élevée.

• Index. C’est le nombre qui fournit la base de ce que sera votre taux d’intérêt après le début des ajustements. Fannie et Freddie n’achèteront des ARM que s’ils sont basés sur le taux composite de financement garanti au jour le jour sur 30 jours, qui reflète les taux d’intérêt que les institutions financières ont payés pour emprunter de l’argent du jour au lendemain. Cela augmentera ou diminuera en réponse au marché et aux actions de la Réserve fédérale (plus à ce sujet plus tard).

Les prêts hypothécaires non conformes, tels que les prêts jumbo, peuvent toujours s’appuyer sur un indice différent, tel que celui basé sur les taux des titres vendus par le Trésor américain. Mais si vous êtes à la recherche d’un prêt conforme – c’est-à-dire un prêt qui ne dépasse pas 970 800 $ pour une maison unifamiliale dans les comtés de Los Angeles et d’Orange – le recours au SOFR vous aidera à faire une comparaison de pommes à pommes. .

• Marge. Il s’agit du pourcentage ajouté à l’indice pour déterminer quel sera votre taux d’intérêt ajusté. Contrairement à l’indice, la marge reste constante sur la durée de vie du prêt. Selon les règles de Freddie Mac, la marge sur un prêt conforme peut être de un à trois points de pourcentage.

Il est important de comparer la marge d’un prêteur à celle de ses concurrents et à la situation actuelle. Si la marge est suffisamment importante, elle garantira que votre taux augmentera après la période initiale même si les taux d’intérêt sont les mêmes qu’aujourd’hui.

En fait, c’était un piège souvent tendu dans les jours qui ont précédé l’effondrement des subprimes. “Nous avons vu beaucoup d’ARM qui n’ont fait qu’augmenter”, a déclaré Rheingold. “Ils ne sont jamais descendus.”

Qu’adviendra-t-il de votre taux d’intérêt?

La réponse courte est : « Seul le ciel sait ».

Les taux d’intérêt, y compris le taux de financement garanti au jour le jour, sont fortement influencés par les politiques établies par la Réserve fédérale, qui cherche à contenir à la fois l’inflation et le chômage. Les prix à la consommation augmentent régulièrement depuis plus d’un an et la Fed a déclaré le mois dernier qu’elle procéderait à des “augmentations continues” de son objectif de taux d’intérêt à court terme.

Les principaux responsables de la Fed s’attendent à ce que la banque centrale fasse passer son objectif de 0,25 % actuel à une fourchette de 2,1 % à 3,6 % l’année prochaine, et qu’il s’y maintienne en 2024. À plus long terme, ils prévoient des taux entre 2 % et 3 %. %. Cependant, ce que les décideurs de la Fed feront réellement dépendra de la question de savoir si les mesures qu’ils prennent maintenant contrôlent l’inflation.

Les politiques monétaires de la Fed ne modifient pas directement les taux hypothécaires, mais ces taux ont tendance à augmenter lorsque la banque centrale resserre la masse monétaire. Par exemple, lorsque la Fed a relevé son objectif à court terme de deux points de pourcentage en 1999 et 2000, le taux des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans a augmenté d’un montant similaire.

Il convient de rappeler que les taux hypothécaires ont été exceptionnellement bas ces dernières années, car la Fed a maintenu son objectif au plus bas pendant de nombreuses années après la Grande Récession, puis a de nouveau fait baisser les taux lorsque la pandémie a frappé. Ces deux politiques visaient à stimuler l’économie et l’emploi.

En temps normal, la Fed cherche à maintenir une politique monétaire neutre, visant une inflation annuelle autour de 2 %. Ainsi, même si l’inflation n’avait pas augmenté au cours de la dernière année, la Fed aurait commencé à lever le pied sur la pédale d’accélérateur monétaire et à relever les taux d’intérêt – et les taux hypothécaires auraient probablement suivi.

Une bonne chose pour les acheteurs de maison aujourd’hui est que certains des prêts les plus complexes et les plus impénétrables ne sont plus sur le marché ou sont moins largement disponibles.

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